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東京都荒川区に、2023年1月に初めての大規模修繕工事を終えた600戸を超える大型マンションがあります。大規模修繕工事の実施を20年周期とするべく、高耐久仕様での工事が行われました。こうした工事を実施するに至った経緯や管理組合としての考え方にフォーカスし、管理組合理事長さんにお話をうかがいました。

こんな方におすすめ
●マンションにお住まいの方に
●マンションの管理組合運営に興味のある方に
●マンションの理事会活動に参加される方に

目次
1. マンションの基本情報
2. マンション管理適正評価制度での5つ星（100ポイント）取得
3. 他のマンションとの情報交換の機会は
4. 管理組合運営の原動力は
5. マンション管理への参加意識を高めるためには
6. 東京フロンティアシティ　パーク&パークスの今後の展望

マンション管理適正評価サイトでもご覧いただけます。
東京フロンティアシティ　パーク&パークス
マンション管理適正評価サイト
一般社団法人 マンション管理業協会トップページ

一般社団法人マンション管理業協会が2022年4月にスタートした、マンション管理適正評価制度で、最高ランクの5つ星、且つ2023年度からは満点の100ポイントという高得点を取得されています。今回、この制度に登録することとなった経緯と、高得点を取得できたポイントを教えてください。

きっかけは、管理会社からの提案でした。私が理事長になる前の14期の時から、申請しようという話が出ていました。

高得点を取得できたポイントは、管理規約の変更を実施できたことです。高評価を得るためには、最新の標準管理規約に準拠した規約となっていることが必要でしたが、私が理事長に就任する前の14期のスタート時点でこれにまだ対応できていませんでした。また、長期修繕計画の内容が、総会決議を経たものであることも必要でした。管理規約を変更するためには「特別決議」が必要で、「区分所有者数の4分の3以上」かつ「議決権の4分の3以上」の賛成が必要でした。通常の総会は、議案を各区分所有者に事前に配布した上で開催されます。管理組合活動へあまり積極的でない方たちは、議案をよく読まずに委任状を提出してしまったり、それすらも対応してくれなかったりということがあります。そうなってしまっては、多くの賛成を得ることは出来ません。それを予防するために、この時は特別にエレベーターの中に特別決議の内容を掲示して、より広く周知させる活動を行いました。特に、「資産価値に関わる」という部分を強調して記載しました。損得に関わること等居住者の興味を引く掲示にすることで参加率を上げました。その甲斐あって、特別決議を通すことができました。やはり、どうしても通過させたい議案がある時には、そのための戦略が必要ということです。

初年度は90ポイントでギリギリ5つ星でしたが、修繕積立金徴収方式を段階増額方式から均等積立方式に変更する等により100ポイントとなりました。一部に値上げに対する反対意見もありましたが、『サスティナブル100年安心マンション宣言』と共に可決されました。これも戦略です。

ちなみに、満点100ポイントを取得できているマンションは、この制度に申請して掲載されているマンションのうち（当インタビュー実施時点の2023年4月23日現在）1.25%、5つ星を取得しているマンションは（同）19.3%という状況です。満点100ポイントを取れれば、当マンションの資産価値を上げる一助にもなります。最近は不動産情報にもこの点数が掲載されたりしていますので、今後重要度の高まる制度だと思っています。

周囲にも大型マンションが多数立ち並ぶ場所に立地されています。他のマンションさんとの情報交換をされる機会や、そのために取り組んでいることはあるのでしょうか。

近隣のマンションの有志による情報交換のような機会はたまに設けています。隣のマンションは同じシリーズのマンションなので、ここでも情報交換を行ったりすることがあります。マンション管理組合の連合会などには所属していません。その他、管理会社から他の管理組合の事例も聞いて参考にしたりしています。

いずれの取組みも、大きな労力を要するものだと思っています。こうした取組みをおこない、更に続けていくための原動力になっているものはなんでしょうか。

私個人は、マンションの管理組合運営が楽しいから続けられています。当マンションは、理事会メンバーは1年で全て入れ替わる方式なので、1期だけで終わってしまうのが惜しいくらいです。建物のことはもちろん、その他マンション管理に関する内容（ハード面・ソフト面共）は、私はかなり理解している方だと思っています。そこで、当マンションの管理の現状や規約を改めて見返してみると、問題点に気付くことが多くあります。例えば、管理規約が災害発生時に対応できているかということなどです。消火器を使った場合、その後は誰がどのように補充するのか、災害などの緊急時には共用施設の利用を理事会に明け渡してもらうような規約はあるのか、という疑問がありました。消火器の件では、個人の過失による失火などでは該当住戸の方が補充すれば良いですが、激甚災害時には管理組合が補充する内容に変更しました。震災で近隣住戸が燃えているのに、『これは我が家が補充しなくてはならない消火器だから貸せません』では、何のための消火器か分かりません。震災時には大型の建物（耐火建築物）には消防は殆ど来ないと思っています。消火設備の設置や、建物内や近隣への延焼を防止する基準を満たした建物であることが前提になっているので、自分たちの消火器・消火栓を使って消火することがとても重要です。また、共用施設の利用に関しても、パーティールーム・スタジオ・宿泊施設などは特に災害時に災害対策本部・救護室・炊出し等に利用したい共用施設です。こうした共用施設を、利用者は災害時には災害対応拠点とするために管理組合に明け渡すという規約が無かったので、新設しました。規約変更ですので特別決議が必要な事項です。

こういった、改めて考えてみると当然改善されるべきと思えることが出来ていないのが現状です。こういったことを、一つずつ改善していくのがとても楽しいです。今問題視しているのは、アルコーブ・玄関ポーチに無許可で自転車が駐輪され、逆に利用されていない自転車が駐輪場の一部を占めてしまっていることです。その他気付くことはたくさんあります。

また、私は修繕委員としても活動しており、これは築6年目の時から続けています。理事会の諮問組織で大規模修繕以外の修繕についても日々検討しております。

大型マンションですので、マンション管理への参加意識を高めるためにマンション内で開催しているイベントなどなどはありますか。

これは当マンションでも解決できていません。総会での（会場）出席者は1割程度です。理事会の運営方法や総会の開催方法も、今後変えて行かなければ参加率を高めることは難しいと考えています。変革のための新たな試みとして、総会開催前に、議案に関する説明会を開催することにしました。これまではいきなり総会を開催していましたが、1割程度の出席率では、総会の場でどんなに（正当な）反対意見を述べても、委任状の数には勝てず決議事項を覆すことが難しい状況です。そうすると、参加意欲がますます低下してしまい、関心も薄れてしまいがちです。そこで、説明会を開催することで、理事でない一般の区分所有者にも議案についてよく考えてもらう機会を設けています。YouTubeで総会内容説明会の動画の配信も行っています。説明会欠席者も動画配信を見て、賛成意見だけでなく反対意見も聞いて内容を把握し、委任するのではなく出来るだけ議決権を行使して頂きたいと思っています。説明会での意見を踏まえ議案を最終案に修正してから総会に諮ることにより民意を反映できる仕組みを整えておけば、本当に関心のある方は意見を述べることもできます。我々の期では、臨時総会にて特別決議を含む13議案を通し、定期総会では私も問題視していた駐輪場を拡充する『自転車置場に関する方針承認の件』という議案を含む13議案について可決させました。大規模修繕工事に最も多く関わりながら１年間に26議案ですから、日本全国のマンションを探してもなかなか無い事例だと思います。説明会を開催したおかげか、総会の場での質問は少なく、これだけ多くの議案を上程した割には、総会・臨時総会ともに紛糾するようなことはありませんでした。様々な方が居住していますが、できるだけ民意は反映させたいと考えています。

理事会も同様で、そこでどのような協議が行われているのか、一般居住者にはなかなか見えてきません。理事会の議事録はクラウド上のデータ保管場所にアップロードされていますが、それを見ている人も少ないと思います。修繕委員をしていた私でさえほとんど見たことはありませんから。そこで少しでも興味をもって頂けるようアップロードしたことが分かるようその旨の掲示も行うようにしました。今まではそれすらなかったのが現実です。過去の議事録を見返した時にも、内容を読み取りやすいよう記載方法についても少しずつ変更を行っています。

その他に、居住者同士の交流と言う視点では、町会活動がそれにあたるでしょうか。当マンションは独自の自治会を持っているわけではなく、周辺のマンションも所属する町会に属しています。また、これとは別に「TD（Time Designの略）クラブ」という会が管理組合内にあり、ここで趣味に関する活動（ダンスや将棋など）が行われています。TDクラブが中心となって、クリスマスや七夕の飾りつけも行っています。費用は管理費から組入れています。マンション独自のお祭り「パーク&パークス祭り」もありましたが、ここ数年は新型コロナウイルスの影響で開催出来ていません。開催していた時は、大道芸、中古品の買取やワインの試飲会など、趣向を凝らした出し物があって、賑わいを見せていました。

東京フロンティアシティ　パーク&パークスの今後の展望をお聞かせください。

今現在でも、当マンションはほぼ空室が無く、比較的人気の物件ではあるようですが、更にマンションの資産価値を上げたいと思っています。20年周期の大規模修繕工事も、修繕積立金の徴収方式の変更及び設定金額も、すべてはそこに集約されます。世間一般の方たちが当マンションについて調べた時に、「このマンション良いな」と思ってもらえる内容ばかりだと思っています。管理の面では、今はまだマンション管理適正評価制度への対応だけですが、荒川区で管理計画認定制度の運用が始まったら、これにも申請して認定を受ける予定です。今のマンションの管理状況であれば、必ず認定が取得できると考えています。

今回の工事が決まってから、長期修繕計画の見直しも行いました。大規模修繕工事の実施を20年周期に延ばす前と後では、トータルでかかる費用を削減できていることがよく分かります。修繕積立金は、段階増額積立方式から、均等積立方式に変えました。

活用されていない共用部も変更していきたいですね。以前、認可外の子供あずかり施設があった場所は、現在は使われていませんのでこのスペースは有効活用したいです。

今はマンションの公式ホームページの立ち上げをおこなっています。一般の方々が見て、先ほど述べたように「このマンション良いな」と思ってくれるだろう情報は、積極的に発信できたらなと考えています。

■あわせてお読みください。
・自分のマンションを長く適切に維持していくために〜東京フロンティアシティ　パーク&パークス〜前編
・マンションの大規模修繕工事における高耐久化は有効か？一般的な仕様と修繕周期を伸ばす高耐久化を目的とした仕様の比較
・第12回マンションクリエイティブリフォーム賞を受賞致しました
・マンション管理を見える化！2つの新制度「管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」の違い

■この記事のライター
大塚 麻里絵
建装工業株式会社　横浜支店所属
埼玉県出身　東京理科大学理工学部建築学科卒業
一級建築士・一級建築施工管理技士を有し、大規模修繕工事現場にも従事した経験のある女性技術者・ライター
※建装工業株式会社公式HPはこちら

（2023年7月24日新規掲載）
※本記事は掲載時の内容であり、現在とは内容が異なる場合ありますので予めご了承下さい。