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複合用途型マンションにおける商業施設内での設備改修工事(排水設備)について

設備工事
こんな人におすすめ
・商業施設やビルオーナーの皆様で設備改修をご検討の皆様
・複合用途型マンションにお住いの皆様
・給排水設備改修工事をご検討の皆様
・大規模修繕工事まっただ中のマンションにお住まいの方に
・マンション改修業界で働きたいとお考えの方に
・ちょっとかわった工事をやってみたい

目次
1.複合用途型マンションってなに?
2.商業施設内での改修工事の特色について
3.夜間工事のタイムスケジュール例
4.商業施設ならではの養生について
5.まとめ

1.複合用途型マンションってなに?

複合用途型マンションについては、国土交通省の『標準管理規約(複合用途型)及び同コメント 』(PDF)(最終改正 平成29年8月29日 国住マ第33号)によると 複合用途型マンションの形態として、「大規模な再開発等による形態のもの」と「低層階に店舗があり、上階に住宅という形態で住宅が主体のもの」と定義されています。圧倒的に後者の方が多いため、マンション標準管理規約では、後者の形態としているそうです。
簡単にいうと、マンションに店舗が入っている形態です。
このように用途が異なる住宅と店舗では、利害関係が一致せず合意形成が困難になる場合があります。
また、大規模修繕工事を行う際は、住宅だけのマンション修繕工事とは異なって、様々な配慮やノウハウが求められます。工事を何処に頼めば良いのかわからないと言う声も良く聞かれますが、工事ができる業者さんも限られてくるのが現状です。
どのようなことが求められるのか?その対応についてご紹介したいと思います。

参照:国土交通省ホームページ 標準管理規約(複合用途型)及び同コメント
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2.商業施設内での改修工事の特色について

2-1 夜間工事であること

店舗は、日中営業しているため工事ができません。そのため夜間に工事を行うことになります。
しかし、店舗の上階には、集合住宅があることから、通常のやり方では、工事はできません。昼間は許容される範囲の音や振動であっても、夜間工事においては、住民の皆様に多大な迷惑をかけてしまうからです。
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そうしたことからも、大きな音や振動・ほこりが発生する斫り(はつり)作業をさける。
床のコンクリートを貫通している継手や管を騒音や振動がほとんどない『貫通部取りはずし装置』(建装工業?特許申請済み)を使用したり、工事で発生する騒音や振動等の軽減対策として、設計段階から排水の流量計算を行った上で排水・通気管径をサイズダウンして、既存管内に新規配管を通すパイプインパイプといった工法を採用したりと工事内容に一番適した工法を選定します。
このほかにも、無振動ドリルはもちろんのこと、鋳鉄管などを撤去する際は陶管カッターを使用するなど、騒音・振動対策を実施します。
このような騒音や振動に配慮した対策を施したうえで、住居棟の皆様にも十分理解・協力を頂いて工事を進めることが重要となります。
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2-2 昼間は通常営業ができること
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下記の表が標準的な排水管改修工事に係る日数と主な工事内容です。
毎日養生から入って、作業終了時には営業ができるように、全ての養生撤去等行い、現状復旧しています。通常の工事であれば、一度養生をすれば、工事終了までそのままというケースが多いのですが、毎日、通常通り営業ができるように養生⇔復旧を日々繰り返すといったことが求められます。
また、夜間工事のポイントは、工事中に想定外の事が起きた時にどう対応をするかということを想定しておくということです。
昼間であれば、不測の事態でも材料屋さんや関係者と連携した対応が可能ですが、夜間ではそうもいきません。今ある資源・人力でどう切り抜けるかといった柔軟性やアイデア、そして技術が求められます。そうしたことからも、複合用途型マンションの工事は、工事経験が豊富な会社でないと対応が難しいと言われています。
こうした対策を行うことで、商業施設の皆様にご迷惑をかけることが極力少ない工事を行うことができます。

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2-3 万が一の排水事故に備えての仮排水対策が必要

排水管の更新(取替)工事の際は一定の日時に排水を制限して頂く「排水制限」をお願いしていますが、万が一のうっかり排水に備えて仮排水対策を行う場合もあります。
内容は色々ありますが、撤去した排水管が入れ替えられる間はビニールホース等で下部排水管やバケツのような容器に接続し排水を受け止める対策を実施します。
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排水バケツの事例

3.夜間工事のタイムスケジュール例

下記は夜間工事のタイムスケジュールの例です。
夜間作業でエネルギーも使うので、きちんと食事や休憩をとって、昼間働くのと同じようなリズムで作業を行います。夜間工事当初は体内時計も合わずに寝不足や体調を崩しやすいので、そうした作業員への体調配慮も重要です。
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タイムスケジュールの事例

4.商業施設ならではの養生について

営業をしながら工事をおこなうといっても店舗はパチンコ店やゲームセンター、スーパーや薬局、貴金属店から飲食店と千差万別です。
天井を剥がして排水管を撤去し、新しい排水管と交換して天井を復旧するといった工事を実施するにあたり、排水(無論トイレ等の汚水も含みます)が漏水しては大変です。
万一の場合にも商品や機材に影響を与えることのないしっかりとした養生を行い、
1.素早く 2.確実に 3.撤去もスムーズにできるような工夫が必要です。
また、仮移動した物品等を同じ位置にどうやって戻すか?これは、意外に大変です。
移動前の写真撮影やナンバリングをする場合もあります。
これも現場経験が重要な要素となります。
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養生の事例①

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養生の事例②

5.まとめ

複合用途型マンションやビル改修等、住宅だけのマンションとは違った用途での設備改修工事は、マンション改修とは違ったノウハウが要求されますが、マンション改修で蓄積されたノウハウはかなり役に立ちます。
複合用途型マンションは、住宅と店舗の両方のノウハウがあってこそ安全・安心に工事を遂行できると思います。

建装工業ではマンション改修はもとより超高層マンション改修、耐震補強、外断熱改修、サッシ金物工事、設備改修、内装リノベーション工事、防災・水害対策等、改修工事のトータル(総合力)向上を目指しておりますので何かございましたらお問合せください。


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《この記事のライター》
冨沢 彰之
建装工業株式会社 MR業務推進部所属
群馬県出身 東京農業大学農学研究科農業工学専攻 修了
一級建築施工管理技士・防災士・マンション維持修繕技術者を有し、大規模修繕工事現場にも従事した経験のある男性技術者・ライター

(2021年2月22日記事更新)

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